房子蓋好後，除了向政府申請接水電之外，最好也一併申請建築物保存登記，不僅能保障自身權利，也才能順利跟銀行貸款，未保存登記建物雖然也屬合法，但想貸款會較困難，日後若遇到產權糾紛，也要花更多力氣來處理，如果有鄉下的老房子想補辦保存登記，該怎麼做比較好呢？關於未保存登記建物，一篇說明白。

一、什麼叫未保存登記建物？為什麼有這種建築物？

未保存登記建物定義，就是沒有向政府申請建築物(房子)的第一次所有權登記，等於沒有權狀，在建築法規尚未完備以前，土地或房屋間的買賣經常是口頭約定，或是世代傳承下來，久而久之大家都認同的結果，自民國64年正式立法後才開始清點地籍，並逐步修正法規，民國64年以前蓋的房子，多數是沒有辦理保存登記的。 未保存登記的房子雖然沒有辦理所有權登記，但仍需向政府辦理稅籍登記，每年仍要依規定繳納房屋稅，這樣的房子在鄉下地區較多，如日據時代留下來的三合院、四合院、磚造建築、木造建築等等，多數是屋齡較高的老屋。

二、房子沒有保存登記的影響

• 可能被當作違建拆除
• 沒辦法貸款
• 沒有權狀買賣不易

一般人直覺認為，既然沒有保存登記，那不就是違建嗎？違建就有被拆除的風險，但其實違章建築和無保存登記還是有一點差別，如違建又分以下兩種：

• 程序違建：只要補辦程序即可成為合法建物
• 實質違建：無法向地政機關登記，常見如頂樓加蓋、陽台外推、樓中樓、防火巷擴建等

許多透天房屋都會做頂樓加蓋，這類不影響他人的增建，較不會有拆除風險，也有屋主為了出租房屋，不但在頂樓增建，陽台也外推隔成數間套房，增建的部分無法做保存登記，且有居住風險，就可能被舉報拆除。 由於政府法規並沒有強制規定房子要辦保存登記，有些自地自建的地主為了節稅或其他原因會選擇不登記，這種房屋也是合法的，它也有向政府申請稅籍和繳納水電費，雖然不符合現今建築法規規範，但仍具財產價值，是受民法保障的財產權之一，可以使用、出租或買賣，和一般房屋無異，唯一的差別就是無法跟銀行貸款。   有保存登記與未保存登記比較表

	有保存登記	未保存登記	違章建築
合法建物	是	是	否
向銀行貸款	可	不行	不行
繳稅	要	要	不用
買賣	可	可	通常跟著主建物買賣

三、未保存登記建物可以繼承嗎？

未保存登記建物是可以繼承的，不過必須先備妥下列資料：

1.國稅局機關核發之遺產稅繳清或免稅證明書影本

2.繼承系統表影本

3.遺產分割協議書影本

4.地方法院核發之拋棄繼承權證明文件影本（繼承人中有拋棄繼承者才需附上）

攜帶以上文件與資料，向房屋所在地之地方稅稽徵機關，申請變更房屋納稅義務人名義，即可繼承未保存登記建物。

四、未保存登記建物申貸方式有哪些？

未保存登記建物登記物件貸款的方式，比起一般建物申請貸款的難度要來得高一些。可以嘗試以下三種方式申請貸款：

1.地政機關辦理保存登記

立即向地政機關申請建物保存登記，待程序完成後就能向銀行申請貸款。

2.申請銀行「信用貸款」

未保存登記建物無法申請銀行的一般房屋貸款，所以可以將登記的房屋作為擔保品，向銀行申請「信用貸款」以作為變通的方式。

3.申請民間建物抵押貸款

民間貸款審核寬鬆，就算建物有未保存登記的情況，核貸的機率也很高。   未保存登記建物不論是向銀行或民間申請貸款，貸款方都會作審核前的產權調查，因此在申請上會花費較多的時間；若是向民間申請抵押貸款，除了有利率高與風險疑慮等因素外，未來想轉向銀行申請貸款，因為房屋有民間設定的紀錄，也會被銀行所婉拒，所以在申請前須謹慎考慮清楚。

四、怎麼補辦保存登記？

如果有未保存登記的房子想辦理保存登記，可備妥以下文件，向地政事務所申請登記： 【未保存登記建物準備文件，其一即可】

• 申請人身分文件(必備)
• 曾於該建物設籍之戶籍證明文件
• 門牌編釘證明
• 繳納房屋稅憑證或稅籍證明
• 繳納水費憑證
• 繳納電費憑證
• 未實施建築管理地區建物完工證明書
• 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
• 其他足資證明之文件。

前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。 【未保存登記建物申辦流程】

1. 送件申請
2. 收費(按使用執照上所列工程總價千分之2計算)
3. 審查
4. 核定後公告，若有異議則補正
5. 準登
6. 登錄並列印書狀(書狀費每張80)

【申請方式】

• 自行準備文件向地政機關提出申請
• 委由專業地政士(代書)協助申請
• 請建築師事務所協助繪製建物圖，並提出申請

五、關於未保存登記建物的常見問題

• Q如何辨識未保存登記建物所有權？
• A可至全國地政電子謄本系統，用所有權人姓名、身分證字號、統一編號或門牌地址來查詢，如果查無此建物，就可能是未保存登記的房子。

• Q未保存登記建物繼承注意事項
• A如果面臨未保存登記建物的繼承問題，稅務局建議，應先確認房屋實際坐落與房屋稅籍是否相符，如有不符要盡快核對確認，並辦理未保存登記建物名義變更，檢附繼承相關文件，到稅捐稽徵機關辦理變更納稅義務人。

• Q未保存登記建物可以買賣嗎？
• A可以。未保存登記建物也是合法建築，可以自由買賣，如果想購買無保存登記的房子，要特別注意房子或土地是否有產權爭議，避免事後的麻煩。

• Q未保存登記建物可以拆除嗎？
• A可以。未保存登記建物的所有權，為當初原始興建人，若是想要拆除未登記之建物，需先取得原始興建人同意才可著手拆除；假如因為年代久遠，已經無法找到原始興建人，則可以徵求土地所有權人同意後，才能進行拆除的程序。

• Q未保存登記建物可以辦二胎嗎？
• A不行。未保存登記建物連辦一順位房貸都很困難，基本上沒有銀行或民間貸款願意辦理二胎房貸。

• Q產權登記很重要嗎？
• A很重要，產權登記是保障屋主的權利，日後如遇到房產糾紛，可以此證明房子的歸屬，所以最好一開始就登記清楚。

• Q 未保存登記建物可以補登記嗎？
• A可以。只要備妥證明文件，隨時都能向地政機關提出補辦建物登記，整個辦理流程約需15個工作天。

未保存登記的房子，不一定就是違法建物，只要在自家土地上合法興建的房子，若有其他考量可不必特別辦理保存登記，但未來就難以向銀行申請房屋貸款，其中的利弊得失，還要屋主自行斟酌考慮。